Leia antes de usar

• Atenção: a holding não é instrumento contra credores. A holding organiza o patrimônio e a sucessão. Ela não serve para afastar bens de credor, do Fisco ou de cônjuge, e não protege quem já deve ou responde a ação: a transferência pode ser ineficaz (fraude à execução, CPC art. 792) ou anulável (fraude contra credores, CC arts. 158 a 165). Havendo dívida, ação ou débito, nenhuma transferência é indicada antes de auditoria de risco. O escritório não conduz estrutura cuja finalidade seja frustrar credor. Em etapas, se surgir dívida, ação ou débito entre uma integralização e a seguinte, interrompa e faça a auditoria de risco antes de seguir. Referências a confirmar em fonte oficial: CPC art. 792 (o inciso IV trata de ação capaz de reduzir o devedor à insolvência, isto é, demanda pendente; averbação e registro vêm dos incisos I a III; o §2º põe sobre o adquirente de bem não sujeito a registro o ônus de provar as cautelas, com certidões do domicílio do vendedor e do local do bem); Súmula 375/STJ (o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente); CTN art. 185 (débito inscrito em dívida ativa dispensa ação em curso para a presunção de fraude); CC art. 178, II (anulação por fraude contra credores: decadência de 4 anos) [A VERIFICAR].
• Tema 1.348 do STF julgado: acórdão pendente. Tema 1.348/STF (RE 1.495.108), julgado em 19/10/2026 — tese: imunidade incondicionada, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada simulação/fraude à lei; acórdão ainda não publicado [A VERIFICAR: acórdão/embargos e procedimento do Município]; Tema 796 continua (excedente do capital tributável). Conferido no portal do STF em 23/10/2026; reconferir antes de enviar ao cliente. A ressalva da atividade preponderantemente imobiliária (CF, art. 156, §2º, I; CTN art. 37) não condiciona mais a imunidade na integralização de capital, segundo a tese do Tema 1.348 (acórdão pendente), e continua condicionando fusão, incorporação, cisão e extinção; o ITBI aparece em dois cenários-hipótese (A: cenário-base com ressalva, se a tese for confirmada e adotada; B: cenário de cautela, sem imunidade — simulação/fraude à lei ou Município que ainda não adote a tese); o módulo não afirma que o ITBI seja devido nem isento, e nenhum dos cenários é dado como o correto.
• Cartório e custos se repetem a cada etapa. Cada etapa exige alteração contratual/aumento de capital e novo registro imobiliário. Os valores de cartório, registro e junta são ESTIMATIVAS editáveis, não tabela oficial.
• Ganho de capital depende do valor declarado. Integralizar pelo valor constante da declaração de bens evita ganho; por valor de mercado maior, a diferença é ganho de capital da PESSOA FÍSICA (Lei 9.249/1995, art. 23; alíquotas progressivas (Lei 13.259/2016 — fora do material-base [A VERIFICAR])). Integralizar pelo custo reduz o capital e pode aumentar o excedente sujeito a ITBI no cenário A.
• IRPF do aluguel na pessoa física. O IRPF da PF é calculado pela tabela progressiva mensal (carnê-leão), somando o aluguel às outras rendas tributáveis que você informar e abatendo as despesas do imóvel (condomínio, IPTU, comissão). Sem outras rendas, aluguéis menores ficam na faixa isenta e a holding pode custar MAIS que a PF — a economia aparece negativa quando for o caso. O cálculo trata um único contribuinte recebendo todos os aluguéis; a divisão entre cotitulares ou cônjuges reduz o imposto da PF [A VERIFICAR caso a caso].
• Base do ITBI. O ITBI é municipal (lei do município do imóvel). Base = valor venal; segundo o material-base, a LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN para valor de mercado em condições normais, contestável [A VERIFICAR: texto da LC não conferido]. Este módulo usa o valor de mercado informado como base [A VERIFICAR na lei municipal].
• Simulação, não parecer. Este módulo dimensiona a conversa; não cota honorários nem emite parecer jurídico ou contábil.