IRPF da PF: alíquota fixa × tabela progressiva

Usar 27,5% fixo só vale para quem já está na última faixa com as outras rendas. Aqui as duas formas lado a lado para o mesmo aluguel (outras rendas: R$ 0,00/mês).

A holding distribui o lucro (aluguel − imposto da PJ = R$ 26.101,00/mês) para 2 sócio(s) PF. Desde 2026 a distribuição NÃO é mais isenta sem limite: acima de R$ 50.000,00/mês por sócio e por fonte pagadora há retenção de 10,0% sobre o total pago no mês. Mais sócios = limite aplicado a cada um.

[A VERIFICAR] retenção de 10% sobre o total pago no mês acima de R$ 50.000,00 por fonte/beneficiário; IRPFM (0% em R$ 600.000,00/ano a 10% em R$ 1.200.000,00/ano) e seus créditos/redutor; regras de transição para lucros apurados até 2025. Tema recente — conferir regulamentação (RFB) antes de aplicar ao cliente.

Tema 1.348 (RE 1.495.108), julgado em 19/10/2026: pelo resultado divulgado, imunidade incondicionada, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada simulação ou fraude à lei; (julgado em 19/10/2026; conferido no portal do STF em 23/10/2026; acórdão ainda não publicado [A VERIFICAR: acórdão/embargos e procedimento do Município]; reconferir o portal do STF antes de enviar ao cliente). Por isso mostramos sempre os dois cenários — nenhum deles é afirmado como fato (A: cenário-base com ressalva, acórdão pendente. B: cenário de cautela. Nenhum é afirmado). Tema 796 do STF continua (limita a imunidade ao valor do capital; o excedente é tributável). A ressalva da atividade preponderante (art. 156, §2º, I, CF) não condiciona mais a integralização de capital, segundo a tese do Tema 1.348 (acórdão pendente), e segue condicionando fusão, incorporação, cisão e extinção. A alíquota do ITBI é municipal (o % da tela é estimativa editável).

Em jogo entre os cenários: R$ 120.000,00.

Regra da preponderância (ref. 2-4 do material-base; CF art. 156, §2º, I e CTN arts. 36, I e 37, §§1º-3º): atividade preponderante = mais de 50% da receita operacional; apura-se nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição; se a empresa tem menos de 2 anos de existência, nos 3 anos seguintes à aquisição. A holding de aluguel tem receita de locação por natureza, mas, para a integralização, isso não condiciona mais a imunidade, segundo a tese do Tema 1.348 (acórdão pendente; conferido no portal do STF em 23/10/2026). Ambos os cenários são exibidos: o B é o cenário de cautela (simulação/fraude à lei ou Município que ainda não adote a tese).

Ganho de capital: integralizar o imóvel pelo valor da declaração de bens do sócio não gera ganho de capital (Lei 9.249/1995, art. 23); por valor de mercado maior, o ganho é tributado na PF. Simule em /ganho-capital.

Atividade preponderante: aluguel × outras receitas (cenário A × B)

Preponderante = mais de 50% da receita operacional vem de aluguel, compra e venda de imóveis ou arrendamento (CF art. 156, §2º, I; CTN art. 37). Empresa com menos de 2 anos na aquisição (ou ainda por constituir): soma-se a receita dos 3 anos seguintes à aquisição (CTN art. 37, §2º). O aluguel mensal é o do campo acima, somado em 3 anos; informe as demais receitas do mesmo período.

Informe as outras receitas do cenário A: com zero, o aluguel representa 100% da receita.

O cenário B não muda a classificação. Variação: 0,0 pontos percentuais.

Mais de 50% da receita vem de atividade imobiliária: com os valores informados, a conta do CTN indicaria atividade preponderante. Para o ITBI na INTEGRALIZAÇÃO de capital, a preponderância não condiciona mais a imunidade segundo a tese do Tema 1.348/STF (acórdão pendente; reconferir o portal do STF) [A VERIFICAR]: resta a análise de simulação ou fraude à lei e a adoção da tese pelo Município. Ela continua relevante em fusão, incorporação, cisão e extinção (CTN art. 37) e como indício na análise de propósito negocial.

nota ―O cenário B é uma hipótese de planejamento: só vale se as outras receitas forem REAIS, de atividade que a empresa de fato exerce, com contratos, notas e prova do propósito. Criar receita no papel, ou mudar a composição só para ficar abaixo de 50%, é simulação ou fraude à lei (ressalva da tese do Tema 1.348) e pode ser desconsiderada pelo Fisco e pelo Município.

Quanto custa transferir tudo para a holding

Cenário A do ITBI = só o excedente ao capital social paga (Tema 796); cenário B = ITBI sobre o valor total dos imóveis. Soma ITBI (nos dois cenários), ganho de capital da pessoa física, cartório/registro, constituição e, se as quotas forem doadas, o ITCMD. A alíquota do ITBI e a constituição vêm dos campos acima; cartório e ITCMD são estimativas editáveis (a tabela de emolumentos e o ITCMD são estaduais).

Faixa de custo: de R$ 130.000,00 a R$ 550.000,00. Nenhum cenário é afirmado: o ITBI depende da lei do Município e do acórdão do Tema 1.348, e o ganho de capital depende da forma de integralizar.

nota ―Ganho de capital calculado imóvel a imóvel, com as faixas progressivas aplicadas em cada um; se a Receita somar as operações do mesmo período, o imposto pode ser maior [A VERIFICAR]. Isenções (imóvel único, reinvestimento) não foram aplicadas.

Vale a pena a holding? (horizonte de 5 anos)

Calculado nos DOIS cenários de ITBI, lado a lado. Ambos são exibidos (Tema 1.348, conferido no portal do STF em 23/10/2026); A: cenário-base com ressalva (acórdão pendente); B: cenário de cautela — nenhum é afirmado como devido ou isento.

Veredito da simulação, sem ganho de capital, depreciação e demais custos. Saldo negativo aqui significa só que a economia de imposto do aluguel não paga a manutenção — não é conselho contra a holding.

O que esta conta NÃO mede

• • Atenção: a holding não é instrumento contra credores. A holding organiza o patrimônio e a sucessão. Ela não serve para afastar bens de credor, do Fisco ou de cônjuge, e não protege quem já deve ou responde a ação: a transferência pode ser ineficaz (fraude à execução, CPC art. 792) ou anulável (fraude contra credores, CC arts. 158 a 165). Havendo dívida, ação ou débito, nenhuma transferência é indicada antes de auditoria de risco. O escritório não conduz estrutura cuja finalidade seja frustrar credor.
• • Organização da sucessão — o comparativo mede só a economia corrente do aluguel (veja o módulo de sucessão).
• • Governança familiar — acordo de sócios, regras de administração e de entrada/saída.

Por isso, “não compensa só pelo imposto do aluguel” não é conselho contra a holding: ela pode se justificar por esses outros motivos.

O que sustenta a conta

• • Por que não tem Simples Nacional aqui: há vedação à locação de imóveis próprios (LC 123/2006, art. 17, XV, com a exceção da prestação de serviços tributados pelo ISS) (ref. 10 do material-base, que não resolve sozinho o enquadramento de uma holding) — a holding patrimonial de aluguéis normalmente fica de fora do regime (fora do material-base [A VERIFICAR]). Se o seu caso for diferente, avalie separado no módulo 02 (Simulador).
• • Aluguel na PESSOA FÍSICA entra no IRPF (carnê-leão) pela TABELA PROGRESSIVA mensal (com o redutor da Lei 15.270/2025, isenção até R$ 5.000,00/mês de rendimento — premissa a confirmar: aplicação do redutor ao carnê-leão do aluguel [A VERIFICAR a regra vigente e a regulamentação]); a alíquota de 27,5% é só a da última faixa — usá-la fixa superestima o imposto da PF. O que decide é quanto OUTRAS rendas (salário, pró-labore) já ocupam da tabela. A dedução simplificada mensal (R$ 607,20, editável) é INFERÊNCIA que torna a curva contínua [A VERIFICAR na calculadora da Receita]. Tabela do IRPF, redutor e isenção até R$ 5.000,00/mês: fora do material-base [A VERIFICAR]. Já a Lei 15.270/2025 (retenção de 10% na distribuição acima de R$ 50.000,00 e imposto mínimo de altas rendas, IRPFM) tem base no material-base (atualização externa de 07/10/2026). Na HOLDING no Lucro Presumido a carga efetiva do aluguel fica em ~11,33% (presunção 32% → IRPJ 15% + CSLL 9% sobre a base + PIS 0,65% + COFINS 3% cumulativos sobre a receita) — Lucro Presumido, PIS e COFINS: fora do material-base [A VERIFICAR].
• • Adicional de IRPJ (10%) incide sobre a parcela da BASE PRESUMIDA (aluguel × 32%) que exceder R$ 20.000,00/mês — a carga efetiva passa dos 11,33% e TENDE ao teto de ~14,53% quanto maior o aluguel (o adicional pleno = 10% × 32% = 3,2 pontos só se realiza quando os R$ 20.000,00 viram desprezíveis ante a base). Lucro Presumido/IRPJ/CSLL: fora do material-base [A VERIFICAR].
• • ITBI na integralização: imunidade do art. 156, §2º, I, CF. O Tema 796 do STF (RE 796.376) limita a imunidade ao valor do capital social; o excedente é tributável. Integralizar o imóvel pelo VALOR e casar com o capital social evita o ITBI sobre o excedente (cenário A: cenário-base com ressalva, pela tese do Tema 1.348 (julgado em 19/10/2026; conferido no portal do STF em 23/10/2026; acórdão ainda não publicado [A VERIFICAR: acórdão/embargos e procedimento do Município]; reconferir o portal do STF antes de enviar ao cliente), acórdão pendente). A alíquota do ITBI é MUNICIPAL: o percentual da tela é uma estimativa editável.
• • Ressalva da atividade preponderante: vem do TEXTO do art. 156, §2º, I, CF (não do Tema 796). A preponderância (CTN art. 37) não condiciona mais a imunidade na integralização, segundo a tese do Tema 1.348 (julgado em 19/10/2026; conferido no portal do STF em 23/10/2026; acórdão ainda não publicado [A VERIFICAR: acórdão/embargos e procedimento do Município]; reconferir o portal do STF antes de enviar ao cliente) (acórdão pendente); continua condicionando fusão, incorporação, cisão e extinção. Para a integralização resta analisar simulação ou fraude à lei e a adoção da tese pelo Município. Conceito, pelo material-base (ref. 2-4; CF art. 156, §2º, I; CTN art. 36, I e art. 37, caput e §§1º a 3º): preponderante = mais de 50% da receita operacional, medida nos 2 anos anteriores e nos 2 seguintes à aquisição; empresa nova (menos de 2 anos): conta-se nos 3 anos seguintes (CTN art. 37, §§1º e 2º); verificada a preponderância, o CTN art. 37, §3º aplica a lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data (regra que segue relevante nas operações em que a ressalva permanece). A atividade conta, não o rótulo 'holding', e a lista da CF é compra e venda de bens ou direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil. Por cautela, e porque o acórdão ainda não foi publicado e o Município pode não ter adotado a tese, o cenário SEM imunidade continua sendo mostrado [A VERIFICAR caso a caso, conforme lei municipal e receita real].
• • Tema 1.348/STF (RE 1.495.108), julgado em 19/10/2026 — tese: imunidade incondicionada, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada simulação/fraude à lei; acórdão ainda não publicado [A VERIFICAR: acórdão/embargos e procedimento do Município]; Tema 796 continua (excedente do capital tributável). Tese (texto do andamento do STF): "A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão." Não é trânsito em julgado: o acórdão e o texto da tese ainda não constam na página do tema, embargos são possíveis e a adoção pelo Município do imóvel não foi conferida (julgado em 19/10/2026; conferido no portal do STF em 23/10/2026; acórdão ainda não publicado [A VERIFICAR: acórdão/embargos e procedimento do Município]; reconferir o portal do STF antes de enviar ao cliente). Mantenha os dois cenários de ITBI na proposta ao cliente (A: cenário-base com ressalva, acórdão pendente. B: cenário de cautela. Nenhum é afirmado). O Tema 1.348 é diferente do Tema 796 (excedente do capital), que continua valendo.
• • Ganho de capital: integralizar o imóvel pelo valor constante da declaração de bens do sócio não gera ganho de capital (Lei 9.249/1995, art. 23 — ref. 7 do material-base); integralizar por valor de mercado maior gera ganho tributável na PF [A VERIFICAR: inferência sobre valor de mercado × declaração]. A pessoa física lança as quotas pelo valor pelo qual transferiu o bem (o material-base cita o §1º do art. 23 [A VERIFICAR a numeração do parágrafo]). Não se pode atualizar livremente o custo do imóvel por inflação ou valorização, e benfeitorias dependem de documentação (conferência do material-base, aula VII-3 §5 e §15 [A VERIFICAR]). Veja o módulo /ganho-capital.
• • Distribuição de lucros aos sócios: desde 01/01/2026 (Lei 15.270/2025) NÃO é mais isenta sem limite — pagamentos de uma mesma PJ a uma mesma PF acima de R$ 50.000,00/mês sofrem retenção de 10% sobre o total pago no mês, e há um imposto mínimo anual (IRPFM) para altas rendas (a partir de R$ 600.000,00/ano, até 10% em R$ 1.200.000,00/ano). Tema recente, regulamentação em evolução — base no material-base (atualização externa de 07/10/2026); números e regras de transição [A VERIFICAR]; todos editáveis na tela.
• • A holding também separa o patrimônio da família do da atividade (separação PF/PJ, acordo de sócios) e organiza a sucessão — o comparativo aqui mede só a economia CORRENTE do aluguel, não os ganhos sucessórios [ver módulo de sucessão]. Atenção: a holding não é instrumento contra credores. A holding organiza o patrimônio e a sucessão. Ela não serve para afastar bens de credor, do Fisco ou de cônjuge, e não protege quem já deve ou responde a ação: a transferência pode ser ineficaz (fraude à execução, CPC art. 792) ou anulável (fraude contra credores, CC arts. 158 a 165). Havendo dívida, ação ou débito, nenhuma transferência é indicada antes de auditoria de risco. O escritório não conduz estrutura cuja finalidade seja frustrar credor. Referências a confirmar em fonte oficial: CPC art. 792 (o inciso IV trata de ação capaz de reduzir o devedor à insolvência, isto é, demanda pendente; averbação e registro vêm dos incisos I a III; o §2º põe sobre o adquirente de bem não sujeito a registro o ônus de provar as cautelas, com certidões do domicílio do vendedor e do local do bem); Súmula 375/STJ (o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente); CTN art. 185 (débito inscrito em dívida ativa dispensa ação em curso para a presunção de fraude); CC art. 178, II (anulação por fraude contra credores: decadência de 4 anos) [A VERIFICAR].
• • Números de dimensionamento — depreciação, ganho de capital na venda de imóvel pela PJ (tributado diferente da PF), compensação de prejuízo (limite de 30% do lucro) e custo real de contabilidade dependem do caso concreto e são fora do material-base [A VERIFICAR].