Holding patrimonial de aluguéis

A imunidade do art. 156, §2º, I, da CF NÃO alcança o valor dos imóveis que EXCEDER o capital social integralizado — o excedente (reserva de capital) pode sofrer ITBI. Se a atividade imobiliária for preponderante, a imunidade é afastada sobre a atividade e o ITBI incide sobre o total.

Custo único de entrada (ITBI + constituição): R$ 135.000 · payback pela economia mensal líquida: 32 meses (~2.6 anos).

O que sustenta a conta

• • Por que não tem Simples Nacional aqui: locação de imóveis PRÓPRIOS não é atividade de venda de mercadoria nem prestação de serviço elegível ao Simples na maioria dos casos — a holding patrimonial de aluguéis normalmente fica de fora do regime. Se o seu caso for diferente, avalie separado no módulo 02 (Simulador).
• • Aluguel na PESSOA FÍSICA entra no IRPF (carnê-leão) e pode chegar à alíquota marginal de 27,5%; na HOLDING no Lucro Presumido a carga efetiva do aluguel fica em ~11,33% (presunção 32% → IRPJ 15% + CSLL 9% sobre a base + PIS 0,65% + COFINS 3% cumulativos sobre a receita).
• • Adicional de IRPJ (10%) incide sobre a parcela da BASE PRESUMIDA (aluguel × 32%) que exceder R$ 20.000/mês — a carga efetiva passa dos 11,33% e TENDE ao teto de ~14,53% quanto maior o aluguel (o adicional pleno = 10% × 32% = 3,2 pontos só se realiza quando os R$ 20 mil viram desprezíveis ante a base).
• • ITBI na integralização: imunidade do art. 156, §2º, I, CF, LIMITADA pelo Tema 796 do STF (RE 796.376) — a imunidade NÃO alcança o valor dos imóveis que EXCEDER o capital social integralizado; o excedente (reserva de capital) pode sofrer ITBI. Integralizar o imóvel pelo VALOR e casar com o capital social evita o ITBI sobre o excedente.
• • Ressalva do Tema 796: se a atividade imobiliária (compra/venda/locação) for PREPONDERANTE, a imunidade é AFASTADA sobre a atividade e o ITBI incide sobre o TOTAL — muita holding de aluguel PAGA ITBI. Confirmar o enquadramento caso a caso [A VERIFICAR]. O STF tem em julgamento o Tema 1.348 (RE 1.495.108), especificamente sobre esse enquadramento — repercussão geral suspensa por destaque (pedido de vista do Min. Flávio Dino em 13/10/2025), placar virtual estava 3×0 a favor do contribuinte; ainda sem trânsito em julgado.
• • A holding também protege o patrimônio (separação PF/PJ, acordo de sócios) e organiza a sucessão — o comparativo aqui mede só a economia CORRENTE do aluguel, não os ganhos sucessórios [ver módulo de sucessão]. Atenção: proteção patrimonial só funciona feita ANTES de dívida/processo em curso — constituir a holding depois disso pode configurar fraude à execução (CPC, art. 792) e ser desconsiderada pelo juiz.
• • Números de dimensionamento — depreciação, ganho de capital na venda de imóvel pela PJ (tributado diferente da PF), distribuição de lucros isenta e custo real de contabilidade dependem do caso concreto [A VERIFICAR].